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浅谈我眼中的“营改增”

2016-06-08 10:59　　来源：新闻中心

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　　“营改增”这无疑是2016年在各大小企业间最为火热的词语，当税改的号角一吹响，各企业紧锣密鼓地跟着国家税改的指挥棒，如火如荼地推进，营业税将伴随着税改退出历史舞台，转而代替的是增值税，这对物业管理行业来说无疑是一项巨大的改革更或者是挑战。
　　在此次税改中，相对于小规模纳税人，一般纳税人的工作可以说受到的影响及冲击较大，尤其是传统的物业服务企业。物业服务企业主营业务为物业服务，属于现代服务业，可它却像个“小社会”，吸纳了各种不同的收费项目，现在就从我个人观点浅谈一下，与我们息息相关的“营改增”后的影响。
　　一、 “营改增”对物业企业纳税人资格的重新认定
　　通过此次税改我们根据纳税主体年收入的不同区分为：一般纳税人和小规模纳税人，即：年收入总额小于五百万元的为小规模纳税人，超过五百万(含)的为一般纳税人。
　　二、“营改增” 对物业企业税负的影响
　　1、小规模纳税人在此次税改中获得较大利好
　　原来物业企业无论规模大小，其企业缴纳的税率都是按照营业税的征收方式，税率为5%，而现在“营改增”后，小规模纳税人的税率仅为3%，在一定程度上降低了纳税总额，给企业减轻了不少负担。
　　2、一般纳税人在此次税改中将面临较大压力
　　“营改增”后，物业企业作为现代服务业的一般纳税人其主营收入的物业服务费的税率由原来的5%调整为6%。其中值得一提的是：一般纳税人可以抵扣进项税额，小规模纳税人不能抵扣进项税额。
　　3、一般纳税人涉及的其他重要项目的税率变化
　　达到一定规模的一般纳税人除了主营业务外，增加了许多涉税项目并进行了细分，如：
　　（1）停车费税率由原来的5%调整为11%；
　　（2）代收的电费视同为销售行为，调整为17%的税率；
　　（3）代收的水费税率同样上调至13%；
　　（4）不动产经营租赁服务税率上调至11%；
　　4、一般纳税人在短期内税负不降反增
　　相对于小规模纳税人的减负，一般纳税人可能面临的却是短期内税负不降反增的局面，其主要原因据个人分析有以下几点：
　　（1）物业企业人工成本所占总成本支出较大
　　物业企业做为第三产业的服务业，传统的物业服务企业多数是劳动密集性特征，尚未达到以现代化的管理方式代替人工管理，相对于物业经营成本来说，普通企业差不多七成支出全部用在了人工成本上，而对于“营改增”的政策来说，其人工、福利不能产生进项税，可抵扣项目比重过低，使得税率上升，短期内自然会引起企业税负的增加。
　　（2）公共水电费的影响
　　物业服务费在实行“一费制”前，物业项目的公共能耗费是根据使用人的实际情况进行据实分摊的；当一费制改革后，项目的公共水电费直接纳入到物业服务费中，这就变成成本转化成了收入，当“营改增”实行后我们需要为公共水电费的成本依法纳税；同时，小区公用水电费支出因公用水电表户名在原开发商名下，使得物业企业难以取得增值税专用发票进行进项抵扣，理所当然地增加了企业的税负。
　　（3）代收代支水电费的影响
　　“营改增”是深化企业税制改革的重头戏，2016年5月1日起全面进行税改后，对于是一般纳税人的物业服务企业来说无疑是“当头棒吓”；尤其是有老旧住宅项目管理的传统物业企业，其难点将更为突显，其中最为代表的就是未出户的水电管理工作。
　　直白点说，未出户的水电表户名一般是产权单位，物业公司的工作是代收代支即代为缴纳水电费，再从最终用户那里收取相关费用；这就造成了物业公司无法获取自己名下的凭证即无法开具自己名下的增值税发票，也就无法进行进项抵扣；在“营改增”实行前，代收代支的水电费是视同为代理行为，无需缴纳税费；而“营改增”后代收代支的水电费视同为销售行为，从而需要缴纳上述较高的税额。
　　（4）零星维修采购取得专票难
　　当“营改增”实行后，对一般纳税人来说，我们的税率进行了上浮，但是另一方面我们也可以进行进项抵扣以减轻税负，但物业企业在管理中除了涉及到专业维保和大型设备采购外，我们也经常会有低值易耗品的零星采购及小型维修工程，这在实际操作过程中由于单次行为产生的交易额较小，难以取得增值税专用发票，从而在抵扣环
节上就会出现无法进项抵扣，造成税负的变相增加。
　　三、“营改增”对一般纳税人的物业企业主要工作的影响
　　1、促进企业加强改革
　　对有一定规模的一般纳税人，如果涉及代收代支水电费管理的老旧住宅项目的物业企业，在此次“营改增”后受到的影响较大，要么想办法办理水电表出户，要么需要取得增值税专用票据进行抵扣；可问题的关键是谁来承担“水电出户”的相关费用？由于历史遗留问题，显然要在“营改增”下迫在眉睫的解决，传统物业服务企业无疑是要充足做好“营改增”的改革措施或者说是有效的应对措施。
　　2、促进企业扭转传统的经营理念
　　当“营改增”后造成的人工成本无法进项抵扣时，如何利用现代化的管理减少人力成本？如何使用先进技术来逐渐减少人工成本？如何在生产经营过程中增加抵扣链条，使我们能够享受国家税改的实惠，让我们物业企业能够生存发展，其经营思路是时候需要顺应形式与时俱进了。
　　3、提高管理水平，增强发展能力，努力打通和延伸抵扣环节
　　物业企业在此次“营改增”的税制改革中，除了头疼的代收代支水电费以及正常的物业服务费以外，涉及的点仍较多，面临短期内税负有不减反增的压力，物业公司必须努力打通和延伸抵扣环节，增加消费进项的抵扣，例如：办公设备的采购、设施设备的维修养护、绿化养护、零星维修工程外包等。
　　简言之，物业公司在面临人力资源较大成本无法抵扣增值税的情况下，需要通过现代化的管理以努力打通和延伸抵环节，这在我们工作中将可能遇到：对分包方的选择、绿化服务的外包、设施设备维护、公共设施设备的更新改造等。
　　大多数物业企业在“营改增”前为了减小采购成本，多数会选择小型的供货商，当“营改增”后，物业公司如果想得到“营改增”的实惠，就必须耐心算笔账了，是选择小型的供货商采用物美价廉的采购方式还是选择可以抵扣进项税的分包方以获得更好的后期配套服务、产品质量以及消费进项的抵扣；短期来看物业企业的工作一下子遇到了麻烦，可从长远来说，这无疑也是物业企业推动改革的有力助手，让我们在无形的市场竞争中更为严谨地对待公司的财务管理以及行政管理。
　　我国税收的用途，主要体现的是税收的本质 “取之于民、用之于民”，通过“营改增”的税改，我突然醒悟了：物业企业最初的定义就是保本微利的服务型企业，物业企业生存的根基是为广大业主（住户）提供优质地服务来获得我们最主要收入——物业服务费，我们向业主（住户）提供的“产品”是：安全防护、卫生保洁、公共维修、绿化养护等基础服务，只要我们对提供的“产品”进行合理投入，才能更好地打通和延伸抵扣环节，那实际也是推动物业企业向前发展的压力和动力。
　　在这次税改的浪潮中为了顺应改革，企业应在自身发展应严格要求自己，无论是财务管理、行政管理还是生产经营思路更或者是企业发展战略，审时度势锐意进取，适应改革需要，享受国家税改红利。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（城投项目部　张玉）